פסק-דין בתיק ת"צ 1335-08

(דחיית בקשה לאישור תובענה ייצוגית)

א.        רקע עובדתי

1.         בקשה לאישור תובענה ייצוגית להשבת כספים שנגבו מן המבקשים ביתר בגין דמי אחזקה של מלון " טבריה קלאב הוטל". המבקשים הם בעלי יחידות נופש במלון, ולטענתם גבו מהם המשיבות 1-3 (להלן: " המשיבות"), החל משנת 1989, דמי אחזקה בשיעור העולה על המוסכם בהסכמי הרכישה של יחידות הנופש. המבקשים טוענים לנזק אישי בסך של 7,822 ש"ח בגין שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, ולנזק כולל לקבוצה, המונה כ-7,900 בעלי יחידות נופש, של למעלה מ- 60 מיליון ש"ח.

2.         מלון "טבריה קלאב הוטל" פועל בחלקו במתכונת הידועה כ-" Time Sharing"(להלן: " המלון"). בשיטה זו נמכרת לרוכשים יחידות נופש, הכוללות זכות לנופש במלון לפרק זמן קצוב (בדרך כלל שבוע בשנה), למשך מספר קבוע של שנים (להלן: " היחידות"). במלון 16,014 יחידות נופש, שהן מכפלת 314 יחידות המגורים שבמלון ב-51 שבועות בשנה בהם מעניק המלון את שירותיו. מספר יחידות הנופש שנמכרו עומד על כ-8,000, כאשר יתרת היחידות מוחזקת בידי בעלת המלון, היא המשיבה 1. שאר החדרים במלון הינם חדרי מלון רגילים. תביעה זו נוגעת לחלק המלון המופעל ב"טיים שרינג", ולבעלי היחידות הפועלות בשיטה זו.

המבקשים רכשו את יחידות הנופש שבבעלותם מחברת טבריה קלאב הוטל בע"מ במחצית הראשונה של שנות ה-80. בעת רכישת הבעלות ביחידות, חתמו המבקשים, כמו גם כל יתר הרוכשים, על הסכמי רכישה (נספחים א/1 ו- א/2 לבקשה; להלן: " ההסכמים המקוריים"). תקופת ההתקשרות הקבועה בהסכמי הרכישה עומדת על 98 שנים (ראה ההגדרה של "יחידת נופש" בהסכם). בסעיף 9 להסכמים המקוריים נקבע כי על בעלי היחידות לשלם עבור דמי אחזקת המלון (להלן: " דמי אחזקה"), וכי הסכום לתשלום יתבסס על חלוקת דמי האחזקה שהוצאו בפועל בחלק המלון המנוהל בשיטת "טיים שרינג" בין כל בעלי יחידות הנופש, כפי שיחושבו  מדי שנה, בתוספת 10% דמי ניהול; שיטה זו מכונה " COST+" (וכך תקרא להלן).

3.         בשנת 1985 נכנסה חברת טבריה קלאב הוטל להליכי כינוס נכסים ופירוק. בעלי היחידות, אשר ניצבו בפני סכנה שהשקעתם במלון תרד לטמיון, הקימו ביום 16.2.86 עמותה (המשיבה 4 - להלן: " העמותה"), אשר שמה לה למטרה בתקנונה " לייצג את חברי העמותה כגוף מייצג בפני הבעלים ו/או חברת הניהול ו/או חברת הפיקוח ו/או כל אדם ו/או גוף ו/או מוסד בכל הנובע מחוזי רכישת יחידות הטיים שרינג, לרבות תלונות, הצעות, שיפור וייעול פעולות תרבות וכו'" (סעיף 8(ב) לתקנון המקורי וסעיף 8(ז) לתקנון בנוסחו משנת 1989 ועד היום - נספחים ג'-ה' לתגובת המשיבות). העמותה פעלה לצד כונסי הנכסים והמנהל המיוחד של חברת טבריה קלאב הוטל, במגעים שנוהלו עם גורמים שונים לרכישת המלון.

4.         בשלהי שנת 1986, במסגרת הליכי הפירוק, רכשה המשיבה 1 את המלון מידי כונסי הנכסים והמנהל המיוחד של חברת טבריה קלאב הוטל (נספח ו' לתשובה וסעיף 10 לתצהיר ד"ר יוסף מנירב, מנהל בכיר במשיבות, להלן: " מנירב", וכן: " הסכם הרכישה"). במסגרת הסכם הרכישה נכלל " הסדר לרוכשי יחידות נופש שבועיות" (סעיף 7). בהסכם התחייבה המשיבה 1 לחתום עם בעלי יחידות הנופש שיהיו מעוניינים בכך, ואשר יעמדו בתנאים שקבע המנהל המיוחד, על הסכמים המעניקים להם את הזכויות והחובות המפורטים בנספח ה' להסכם, שנחתם גם על ידי העמותה (להלן: " ההסדר שבנספח ה' להסכם הרכישה" או " ההסדר" - נספח ז' לתגובת המשיבות). בהסדר נקבע, בין היתר, כי המשיבה 1 תקים חברה לניהול חלק המלון שיופעל ב"טיים שרינג", וכי חברת הניהול תשכור את שירותיה של חברת הפעלה. עוד נקבע כי החוזים המקוריים עליהם חתמו בעלי היחידות ימשיכו להיות בתוקף, אך בנוסח סטנדרטי שצורף לנספח ה' (הואיל והיו נוסחים שונים עליהם חתמה החברה שבפירוק עם בעלי יחידות), ובכפוף לשינויים המפורטים בהסדר שבנספח ה' (סעיף 10 להסכם הרכישה). ההסכם המקורי הסטנדרטי שצורף לנספח ה' להסכם הרכישה (נספח ט' לתגובת המשיבות) דומה בעיקרו להסכם עליו חתמו המבקשים. 

            מכוח הסכם הרכישה הנ"ל הוקמה חברת הניהול, היא המשיבה 2, על מנת לנהל  אותו חלק של המלון המופעל בשיטת "טיים שרינג". חברת הניהול שוכרת את שירותיה של חברת הפעלה, ומאז שנת 1997 זו המשיבה 3 (שלמעשה אין לה כל קשר לתביעה זו; רק לשם הנוחות אתייחס בהמשך אל המשיבות יחדיו). חשוב לציין כי חברת הניהול נמצאת בבעלות משותפת למשיבה 1, בעלת המלון (75%), והעמותה (25%), כאשר רווחי חברת הניהול (המשולמים על ידי בעלי היחידות בנוסף לדמי אחזקה) מתחלקים שווה בשווה בין המשיבה 1 לעמותה. הדירקטוריון של חברת הניהול מורכב משני נציגים של המשיבה 1 ונציג אחד של העמותה (לכל אלו ראה: סעיפים 2 ו- 12(ג) לנספח ה' להסכם הרכישה). 

5.         אחד השינויים בהסכם המקורי של בעלי היחידות, שהכניס ההסדר שבנספח ה' להסכם הרכישה, נגע לאופן תשלום דמי האחזקה בשש השנים הראשונות שלאחר חתימת ההסדר. אלו הועמדו על סכום קבוע של 225 ש"ח לשנתיים הראשונות להפעלת המלון על ידי המשיבה 1, בשנתיים שלאחר מכן בהתאם לעלות בפועל + 8%, ובשנתיים הבאות: עלות + 9%. אין בנספח ה' התייחסות לאופן חישוב דמי האחזקה בתקופה שלאחר מכן, אולם נראה כי אין מחלוקת שעם תום התקופה אליה התייחס נספח ה' (שנת 1992), ובהעדר הסכמה אחרת, היתה השיטה לחישוב דמי האחזקה אמורה לשוב ולהיות זו הנקובה בהסכם הסטנדרטי המקורי, קרי: הוצאות האחזקה בפועל בתוספת 10% דמי ניהול (COST+10). זו טענת המבקשים, והמשיבות מודות בכך (סע' 43 לתגובה). אך לטענת המשיבות, הנתמכת בעמדת העמותה, החל משנת 1992 ועד שנת 2010 הגיעו המשיבות להסכמות עם העמותה, מעת לעת, בהן נקבעו דמי אחזקה שיחייבו את בעלי היחידות לפי שיעור קבוע, ולא בהתאם להוצאות בפועל. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה האם בעלי היחידות נתנו הסכמתם לשינוי אופן חישוב דמי האחזקה הקבוע בהסכמים המקוריים, באופן שאלו ייקבעו כסכום קבוע בתחילת כל שנה, ולא יחושבו מדי שנה בהסתמך על ההוצאות בפועל.

יש להבהיר בהקשר זה כי דמי האחזקה שחייבים בעלי היחידות לשלם נוגעים רק לאותו חלק של המלון המופעל בשיטת "טיים שרינג", להבדיל מחלקו האחר המשמש כמלון הנמצא בבעלות המשיבה 1; נאסר על חברת הניהול להשתמש בדמי אחזקה אלו לצורך הפעלת אותו חלק של המלון שלא נמכר כיחידות נופש (ראה סעיפים 1(ב) ו-4(ב) להסדר שבנספח ה' להסכם הרכישה).

6.         כ- 6,000 מבעלי היחידות ביקשו להצטרף להסדר שנקבע בנספח ה', וביניהם המבקשים (סעיף 44 לתצהיר יו"ר העמותה, ד"ר יצחק גבאי - להלן: " גבאי", וראה בקשות ההצטרפות של המבקשים - נספחים י'-יא' לתגובה). אלו שלא הצטרפו להסדר, ויתרו על זכותם ליחידת נופש. כל מי שהצטרף להסדר חתם על מסמך, בו אישר כי קרא את ההסכם שבין המשיבה 1 לעמותה, כי חתימתו על טופס ההצטרפות מהווה גם חתימה על הסכם זה, וכי הוא מסכים לתנאים שנקבעו בהסדר שבנספח ה' להסכם הרכישה (ראה נספחים י'-יא', שהם טופסי ההצטרפות עליהם חתמו המבקשים).

            בסעיף 7(ד) להסדר שבנספח ה' להסכם הרכישה של המלון, נקבע כי כל רוכש המצטרף להסדר וחותם על טופס ההצטרפות - " בעצם חתימתו ייתן הרשאה בלתי חוזרת לעמותה לייצגו בכל הקשור לחברת הניהול ולקביעת רמת השירות וההפעלה של המלון". מכאן שכל בעלי היחידות (כ- 6,000 איש - כולל המבקשים) שהצטרפו להסדר שבנספח ה' הסמיכו בכך את העמותה לייצגם כלפי חברת הניהול, חרף העובדה שרק כ- 6,500 מהם הצטרפו גם לעמותה (ראה דברי ב"כ העמותה בעמ' 2 לפרוטוקול הדיון מיום 14.7.10). זה הבסיס לטענת המשיבות והעמותה כי העמותה היתה מוסמכת להסכים בשם כל בעלי היחידות על שיעור דמי אחזקה קבוע, החל משנת 1992 ואילך, כפי שנעשה בפועל. 

ביום 8.12.86 אישר בית המשפט את הסכם הרכישה ואת ההסדר שבנספח ה' להסכם זה. בית המשפט ציין בהחלטתו כי הצעתה של המשיבה נראית לו כהצעה הטובה ביותר שניתן היה להשיג בנסיבות העניין, וכי כל יתר ההצעות שקיבל הכונס היו לרכישת המלון עצמו בלבד, באופן שהיה מותיר את בעלי היחידות ללא רכושם, והופך אותם לנושים רגילים של החברה שבפירוק (החלטה צורפה כנספח יב' לתגובה).

            למען שלמות התמונה, יש לציין כי בשנים 1987-1997 מכרה המשיבה 1 יחידות נופש נוספות לכ- 1,300 איש, בהתאם לתנאים השונים מאלו שנקבעו בנספח ה' להסכם הרכישה (סעיף 21 לתצהיר מנירב). רוכשים אלו, אינם יכולים להיות חלק מן הקבוצה התובעת.

7.         בשנת 1992 נחתם הסכם משלים להסכם הרכישה במסגרת תיק הפירוק, אשר קיבל אף הוא את אישור בית המשפט. בהסכם המשלים הופסקה מעורבותו של המפרק בעניינים שבין המשיבות לבין בעלי יחידות הנופש, והוארך המועד להצטרפות בעלי יחידות הנופש להסדר הנושים המקורי (הוא נספח ה'). בהסכם המשלים, אשר הצדדים לו הם המפרק, המשיבה 1, העמותה וכונס הנכסים הרשמי, נקבע כי:

"1. העמותה הינה ותהיה המייצגת הבלעדית של כל בעלי יחידות הנופש במלון טבריה קלאב הוטל. וזאת לפי הצהרת העמותה כלפי א.ק.ה [המשיבה 1 - ע.ב.].

            2. כל מערכות העניינים והיחסים שבין בעלי יחידות הנופש לבין א.ק.ה. וכל העניינים הקשורים בזכויות בעלי יחידות הנופש בקשר עם יחידות הנופש והסכמי רכישתן יידונו מעתה ואילך בהתאם להוראות הסכם זה ללא מעורבות כלשהי של המפרק ומבלי שהמפרק יהיה צד לדיון" (סעיפים 1-2 להסכם המשלים, נספח טז' לתגובה).

לסעיפים אלו חשיבות רבה נוכח טענת ההגנה המרכזית של המשיבות,  לפיה העובדה שדמי האחזקה הועמדו על סכום קבוע, ולא חושבו על בסיס ההוצאות בפועל כאמור בהסכמים, הינה תוצאה של משא ומתן שניהלו עם העמותה, כמייצגת של בעלי היחידות (שהם חברי הקבוצה בשמם מבוקש להגיש תובענה ייצוגית זו).

8.         החל משנת 1992 משלמים בעלי היחידות במלון דמי אחזקה בסכום קבוע הנקבע בתחילת כל שנה, ולא בשיטה של COST+ שנקבעה בהסכמים המקוריים. על כך, כאמור, אין חולק. לטענת המשיבות, דמי האחזקה ששילמו בעלי היחידות מאז שנת 1992 ועד שנת 2010  נקבעו בשיעור קבוע, וזאת בהסכמים שנכרתו מעת לעת בין העמותה לבין המשיבות. המשיבות גם טוענות כי דווקא העמותה היתה זו שעמדה על כך שדמי האחזקה יעמדו על סכום קבוע, ולא יחושבו בשיטת COST+, אף שהמשיבות עצמן, לאורך השנים, דווקא שבו וביקשו לקבוע את דמי האחזקה בשיטת COST+. המבקשים כופרים בקיומם ובתוקפם של ההסכמים שנעשו בין העמותה לבין המשיבות, כמו גם בסמכות העמותה להתקשר בהם, וטוענים כי העמותה לא היתה מוסמכת לשנות את ההסכמים המקוריים עליהם חתומים בעלי היחידות בכל הנוגע לאופן חישוב דמי האחזקה. המבקשים סבורים כי גביית דמי האחזקה בסכום קבוע, ולא בהסתמך על גובה ההוצאות בפועל, מביאה לגבייה ביתר של עשרות מיליוני שקלים.